棚改貨幣化安置比例不斷提升，是商品房與保障房的橋梁。近年來(lái)，棚改貨幣化安置的比例和規(guī)模明顯提升。2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年快速升至48.5%。2017年5月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議聽(tīng)取棚戶區(qū)改造工作匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)將在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。2017年，多個(gè)省市上調(diào)貨幣化安置比例目標(biāo)，其中8個(gè)省份的目標(biāo)超出60%，個(gè)別省份（海南、河北和寧夏等）甚至超過(guò)70%。預(yù)計(jì)2017年全國(guó)貨幣化安置比例在60%左右，這也是棚改投資持續(xù)增長(zhǎng)的重要原因。
過(guò)去幾年棚改主要采取實(shí)物安置方式，由政府建安置房后向棚戶區(qū)居民分配，居民不參與到商品房體系的分配，棚改保障房體系和商品房體系相互獨(dú)立。2015年國(guó)務(wù)院37號(hào)文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。棚改轉(zhuǎn)向貨幣化安置后，拆遷居民由原來(lái)的有房無(wú)錢(qián)，變成了無(wú)房有錢(qián)，實(shí)際上把拆遷居民的購(gòu)房需求引導(dǎo)到了商品房體系的分配當(dāng)中，甚至可以理解為提前釋放了這些居民的住房改善需求，把沒(méi)有購(gòu)房需求的居民創(chuàng)造了出了購(gòu)房需求，需求有效放大，因而極大利好商品房去庫(kù)存。尤其是三線、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題就是缺乏需求，與之相對(duì)的，則是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求但沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力，市場(chǎng)上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化就架起了棚戶區(qū)居民住房需求與商品房市場(chǎng)的橋梁。
未來(lái)三年棚改將繼續(xù)帶動(dòng)部分三線、四線城市房地產(chǎn)熱銷(xiāo)。2014年4月份央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補(bǔ)充貸款），加大對(duì)“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度。2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL成為貨幣化安置的主要資金來(lái)源。在 2014 年創(chuàng)設(shè) PSL 之后，國(guó)開(kāi)行在 2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分別為 3831 億元、6981 億元、9714億元，利率僅為2.75%。國(guó)開(kāi)行的棚改資金占到整個(gè)棚改資金來(lái)源的65%，近期國(guó)開(kāi)行行長(zhǎng)表示，近五年發(fā)放棚改貸款總額達(dá)到3.2萬(wàn)億元。
棚改是三線、四線城市房地產(chǎn)熱銷(xiāo)的重要原因。根據(jù)70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，三線城市自2015年以來(lái)同比漲幅持續(xù)上升，而一線、二線城市同比漲幅于2016年“930”達(dá)到頂峰之后一路下降，今年6月份，三線城市同比漲幅近五年首次超過(guò)一線、二線城市，9 月份一線、二線、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為1.5%、5.6%和7.9%。而2016年國(guó)開(kāi)行棚改資金60%以上投向了中西部和東北落后地區(qū)，以三線、四線城市為主，這就是過(guò)去一段時(shí)間三線、四線城市以及中西部城市房地產(chǎn)熱銷(xiāo)的最主要原因。其資金流向?yàn)檠胄型ㄟ^(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣(mài)地后償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。PSL可以理解為是一種基礎(chǔ)貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實(shí)現(xiàn)對(duì)三線、四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/p>
今年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，實(shí)施2018年到2020年未來(lái)三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。預(yù)估2017年棚改完成投資大約為1.7萬(wàn)億元，今后三年棚改將完成投資4.2萬(wàn)億元。這些資金會(huì)更多地流向棚改任務(wù)重、貨幣化安置比例高的城市和省份，以三線、四線城市為主，因此可以預(yù)測(cè)未來(lái)三年，三線、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在棚改資金的助力下依然會(huì)熱銷(xiāo)。
積極關(guān)注未來(lái)三年棚改空間巨大的城市和省份。根據(jù)近幾年棚改開(kāi)工數(shù)據(jù)，大多數(shù)省份未來(lái)三年進(jìn)入到量縮攻堅(jiān)階段，有些省份未來(lái)三年一共棚改開(kāi)工套數(shù)不及過(guò)去一年的套數(shù)，但遼寧、云南、內(nèi)蒙古這三個(gè)省份未來(lái)棚改空間增長(zhǎng)較大，特別是遼寧省，未來(lái)三年將進(jìn)入棚改跨越式發(fā)展階段。而河南、山東、安徽、貴州、四川、湖南雖然未來(lái)三年棚改力度相對(duì)前兩年下降，但仍然保持著較大的絕對(duì)量，未來(lái)也有一定市場(chǎng)空間。據(jù)測(cè)算，河南、遼寧、安徽、山東、內(nèi)蒙古、四川預(yù)計(jì)未來(lái)三年棚改貨幣化安置每年將帶動(dòng)商品住宅銷(xiāo)售1000萬(wàn)平方米以上，貴州、云南、湖南貨幣化帶動(dòng)商品住宅銷(xiāo)售也在700平方米-900萬(wàn)平方米之間，棚改發(fā)展空間較大。內(nèi)蒙古、遼寧、安徽貨幣化安置對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用尤為明顯。
（崔 霽 作者系上海易居研究院綜研中心總經(jīng)理）
