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熱度變化：周度溢價率一度創(chuàng)下今年新高
限價背景下合肥、杭州地市熱度被低估
自3月份以來，各城市土地供應逐步恢復正常，尤其是進入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在5月中旬（5月11-5月17日）表現(xiàn)更為顯著，周度溢價率至26%，創(chuàng)下今年以來的新高。
就典型城市[1]近期表現(xiàn)來看，太原、紹興、重慶、寧波、西安、南寧和常州等七個城市的溢價率均在30%以上，其中太原和紹興的平均溢價率更是超過40%，市場熱度較高。值得注意的是，合肥、杭州等城市實際土拍熱度高漲，但受到限價因素的影響，以致溢價率表現(xiàn)不及上述城市突出。以合肥為例，雖然溢價率僅有25%，但4月以來成交的15總土地有7宗觸及最高限價，并且就區(qū)域來看，土地市場的高熱不僅發(fā)生在包河、廬陽等中心區(qū)，新站、肥西、巢湖等郊縣地市也高熱不退，頻頻觸發(fā)最高限價。杭州也是如此，溢價率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價，不僅涉及拱墅、江干等核心區(qū)，蕭山區(qū)多宗土地也以最高限價成交，加上競配建成本，杭州多宗土地價格創(chuàng)下區(qū)域新高。
相比之下，一線城市表現(xiàn)不及二線城市表現(xiàn)突出。一線城市中溢價率最高的是供地相對較少的深圳，在前海稀缺宅地的帶動下，溢價率升至30%，而其余三個一線城市，只有北京在豐臺區(qū)多宗分鐘寺村優(yōu)質(zhì)地塊的拉動下，整體溢價率保持在19%的較高水平，上海和廣州的溢價率均在10%及以下，土地市場相對平穩(wěn)。
[1]4月1日-5月24日期間，土地成交建筑面積在150萬平方米以上的城市。
2
可比地價：熱點城市高溢價地塊價格均漲
長三角城市漲幅最為突出
以4月以來典型城市成交的高溢價地塊（超過20%）宅地為例，將其與2019年其周邊三公里范圍內(nèi)成交的宅地的價格相比，計算近期典型城市高溢價地塊的可比地價漲幅。結(jié)果可見：所有城市高溢價地塊的平均價格均呈上漲之勢。其中，北京高溢價地塊的可比地價漲幅最高，高達65%。究其原因，主要是由于近期北京出讓的宅地多是不限價地塊，而之前成交的多是“限競房”或者“共有產(chǎn)權(quán)房”，加之北京近期供應了多宗區(qū)位較好的稀缺宅地，因此可比地價漲幅最為突出。
此外，紹興、常州、寧波、溫州、南京等長三角經(jīng)濟基礎(chǔ)好、需求較為旺盛的城市高溢價地塊的可比地價漲幅較為突出，均在30%以上。值得一提的是，杭州、合肥等城市受限價因素的影響，可比地價漲幅不及上述城市突出，僅有18%和5%，但其市場熱度卻不可小覷。除此之外，蘇州由于較嚴的限價，近期成交的每幅土地溢價率均在20%以下，并未被納入研究對象中。
3
樓板價TOP20：半數(shù)價格漲幅超20%
僅杭州下城、北京朝陽等少數(shù)地塊價格回落
進一步選取4月份以來成交樓板價TOP20的含宅地塊具體分析。這些地塊主要來自于北京、南京、杭州、廣州等4個城市，僅北京朝陽區(qū)兩宅地為底價成交，其中一宗還是限價地，其余九成土地均為溢價成交，并且六成土地溢價率基本都在25%以上。
就實際樓板價來看，其中約半數(shù)地塊的價格大幅上漲，漲幅超20%以上，這些土地多位于北京，廣州、南京和杭州也有涉及，從區(qū)域上，這些地塊多是位于核心區(qū)或中心城市區(qū)的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，譬如北京朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、廣州白云區(qū)、南京建鄴區(qū)和杭州江干區(qū)，這些地塊均是配套成熟、需求旺盛的區(qū)域，去化有較好的保證，因此房企參與拍地的積極性較高，以南京建鄴河西南部4-1-A、4-1-B兩幅宅地為例，參拍企業(yè)均超過10家，競拍輪數(shù)均超百輪，最終分別被融創(chuàng)和萬科競得，樓面價均超4萬元/平方米，距離南京歷史最高單價葛洲壩(600068,股吧)中國府45213元/平方米僅一步之遙，溢價率在35%左右，市場熱度極其高漲。此外，近期接連出讓的北京分鐘寺地塊也值得關(guān)注，這些土地位于豐臺南苑板塊，距南三環(huán)約1.3公里；距十號線分鐘寺地鐵站步行約300米、到國貿(mào)僅5站地鐵，地理位置十分優(yōu)越，配套也十分完善，最終三地塊均被合生收入囊中，其中兩宗樓面價均超7萬元/平方米，較周邊同類土地漲幅均超25%，可以看出合生對于該區(qū)域前景的看好。
僅有杭州下城、北京朝陽等極少地塊部分土地樓板價出現(xiàn)明顯回落，成交樓板價不及周邊此前成交同類型土地的地價。但這些地塊價格下調(diào)各有原因：一是因為限價，以杭政儲出[2020]15號地塊為例，出讓條件中規(guī)定毛坯銷售最高單價不高于46750元/平方米，較周邊在售同類商品房面積低了約3000元/平方米；也有部分地塊價格下調(diào)也有拍地時機的原因，譬如北京朝陽金盞鄉(xiāng)小店村不限價宅地，早在4月2日開拍，當時市場銷售受疫情的悲觀氛圍還在持續(xù)，因此房企競拍積極性不強，最終該地塊被中海+首開以46億元的底價競得，同地一宗地塊臨時喊停，如果放在現(xiàn)在，這幅不限價宅地價格大概率會高溢價成交，甚至會超越周邊同類地價。
4
七成高價地項目仍可實現(xiàn)盈利
廣州高價地利潤空間尤佳
結(jié)合周邊在售新房平均價格來看，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，盈利難度較大。典型如南京建鄴河西南部4-1-B地塊，樓面價達40260元/平方米，距離最高樓面限價41365元/平方米僅1000余元，吸引了眾多房企的參與，溢價率高達36.39%，但周邊在售新房價格在4.5萬元/平方米左右，地房比高達89%，房地差低于5000元/平方米，就目前情況來看大概率面臨虧損。值得注意的是，6幅大概率虧損的土地，有4宗位于南京，并且3宗位于建鄴區(qū)的河西板塊，樓板價幾乎都突破4萬元/平方米，但考慮到新房依然被限價，售價多在4.5-5.2萬元/平方米之間，盈利比較困難。值得注意的是，近期南京限價在執(zhí)行上略有松動，如果價格上漲空間足夠的話，也有可能扭虧為盈。
余下的七成項目均可實現(xiàn)盈利，其中利潤空間比較可觀的接近四成，如廣州白云區(qū)黃石街江夏村宅地，地塊位于白云區(qū)黃石東路北側(cè)、白云大道北西側(cè)、地鐵2號線江夏站和蕭崗站之間，周邊分布廣東外語外貿(mào)大學、白云山(600332,股吧)風景名勝區(qū)，交通便利，配套成熟，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，起拍樓面價高達32705元/㎡，刷新白云最高起拍樓面價記錄，最終雖然拿地成本價升至4.3萬元/平方米以上，地塊周邊的一手住宅項目有龍湖·天奕，一手房報價在9-13萬/平方米左右；周邊二手盤均價在7-8萬元/平方米左右，即使按照二手房7萬元的單價，地房比也僅有62%，房價地價之間仍有超過2.7萬元/平方米的差距，就此來看，盈利空間十分客觀。除白云地塊外，廣州番禺漢溪大道北側(cè)地塊和天河廣氮地塊，雖然地價較之前有所上漲，但受廣州限價執(zhí)行上放松的影響，盈利也都有保障。不僅僅廣州，北京大興、杭州下城多宗地也是如此，按照周邊同類在售項目均價，房地比均在65%及以下，房地差也大都在2萬元以上，盈利也比較可觀。
相比之下，北京豐臺南苑鄉(xiāng)分鐘寺村多宗宅地由于地價較高，多在7萬元/平方米左右，即使周邊同類項目單價已經(jīng)超10萬元，房地比也均超70%，剔除必要的建造、財務、營銷成本外，盈利空間就十分小。深圳前海宅地也是如此，本身就是以最高限價115.97億元競得，并需配建4.08萬平方米人才住房，可售樓板價達81189元/平方米，入市最高均價為10.71萬元/平方米，與周邊在售的云璽錦庭均價10.8萬元/平方米基本持平，房地比高達75%，盈利空間并不凸顯，但是由于項目區(qū)位優(yōu)越、資源十分稀缺，未來項目去化有保障。
5
僅少數(shù)地塊面臨風險挑戰(zhàn)
高價地盈利依舊可期
綜上，從近期高溢價地塊的可比地價和高地價地塊的價格變動情況來看：除了因限價或者拿地時機等原因使得部分地塊地價所有下跌外，八成高地價地塊價格均呈上漲之勢，土地價格上漲之勢顯著，高價地盈利空間確實正在收窄；從區(qū)域?qū)用鎭砜矗L三角城市地價漲幅最為突出，其中杭州、合肥在土拍限價下，競爭熱度也不容小覷。結(jié)合周邊在售新房平均價格來看，七成高價地仍有望實現(xiàn)盈利，并且接近四成盈利空間較為可觀?？偟膩砜矗m然近期高溢價地塊頻出，且地價仍在上行，但受出讓底價調(diào)低和部分城市限價松動的影響，高價土地的盈利預期依舊可期。
不論是從高溢價成交地塊可比地價變動、還是高價地的價格變動和盈利空間分析來看，都說明當前拿熱點地塊大概率依舊是比較劃算的。不過考慮到“兩會”重申了“房住不炒”，土地市場熱度或?qū)⒔档?，?yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州、南京等城市；但要警惕部分地價過快上漲、盈利堪憂的板塊，譬如南京河西板塊，拿地前還是應當審慎評判自身現(xiàn)金流和項目周轉(zhuǎn)預期，切勿盲目追高。
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