據(jù)統(tǒng)計，20-35歲的年輕人在北京租房人群中占比超過50%，他們的租房生活是“后浪”步入社會3-5年的真實寫照，靠租房過渡，背負(fù)著夢想努力前行。
然而，在每年租金漲幅達10%與租賃房源缺口達400萬間的現(xiàn)實中，如何讓年輕人在北京扎根逐夢？
位于北京南三環(huán)由北京萬科打造的泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），給了這群“想與城市一起生長”的年輕人，一次以共享方式和城市深刻融合的機會。
這個被命名為“院兒”的地方，不僅是年輕人的棲身之所，還通過公共社交空間讓租房人群在社區(qū)管理上獲得更好的“租售同權(quán)”體驗感，擁有大社區(qū)的歸屬感。
給年輕人一個有家的城市
根據(jù)相關(guān)機構(gòu)所做的一項市場調(diào)查，20-35歲的年輕人是北京租房市場的主力軍，他們獨立于“房奴”之外，大多數(shù)年輕人平均不到11個月就要換一次房子，養(yǎng)活了城市里的租房中介和搬家公司，有的租客甚至調(diào)侃自己“從三里屯CBD到青年路，再到西二旗后廠村，嘗盡一個城的風(fēng)華”。
作為代表“熱血、激情、獨立”的年輕一代，他們是城市的建設(shè)者，也是撐起未來經(jīng)濟的中堅力量，對于自身的租住品質(zhì)也有著更高的要求。一向尊重年輕人價值的萬科，在租賃市場上也勇于嘗試。《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者了解到，在北京，房租飛速上漲與租賃住房短缺的雙重難題下，萬科作為最早的一批“解題人”，積極響應(yīng)國家大力發(fā)展住房租賃市場的政策號召，從集體土地建設(shè)租賃住房項目出發(fā)，打造全國首個開工及開業(yè)的集體土地建設(shè)租賃住房項目——泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）。
“房子是租來的，但生活不是”，在對項目打造時，萬科通過高品質(zhì)的產(chǎn)品和豐富的配套來服務(wù)好租戶和周邊居民。
據(jù)了解，在產(chǎn)品打磨方面，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）突出“量身定制”，共有901套獨立開間，旗下設(shè)有女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五類主題房，面向不同收入水平、職業(yè)特點和租住需求的細(xì)分客群。
比如，針對新時代女性，女生房提供1.6米的大尺度梳妝工作臺，預(yù)留豐富的儲物空間，定制收納功能的百變衣柜，確保春夏秋冬的衣服都能裝下。隨著斜杠青年、SOHO青年的增加，獨立自由的辦公溝通空間成為剛需，為此，在房間設(shè)計時，SOHO房配備3×0.9米升降辦公桌、144Hz高速顯示器和人體工學(xué)椅，滿足此類年輕群體的辦公需求。
一直以來，租賃住房的裝修問題受到社會關(guān)注。為了讓租客體驗便捷、健康的居住環(huán)境，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）在裝修上使用的都是由萬科自主研發(fā)的快裝快建產(chǎn)品，例如墻面不再使用傳統(tǒng)的涂料、油漆，而是使用竹炭纖維板等綠色環(huán)保材料，保證每個房間的空氣質(zhì)量指標(biāo)均達到國家標(biāo)準(zhǔn)，實測甲醛含量遠低于國標(biāo)。
以往，市場上的租賃房源大多來自存量住宅，在設(shè)計和配套上并不完全符合租房的年輕人群需求，尤其是社交需求。基于對傳統(tǒng)住宅社區(qū)的思考，以及對長租公寓公區(qū)的升級，萬科在建筑主體上挑出的玻璃盒子里打造了一個500平方米的城市共享客廳——社區(qū)之心，配置云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等社區(qū)配套，為年輕人提供更富活力的社交空間。
不僅僅局限于城市共享客廳，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）還將年輕人對生活方式的多種需求，轉(zhuǎn)換成豐富的配套融入設(shè)計中，在樓宇之外推出了4000平方米的社區(qū)個性商街，集合品牌餐飲、舞蹈健身、生活超市、文創(chuàng)體驗店等多種業(yè)態(tài)，讓租客走出家門即可體驗消費場景。
在社區(qū)安全方面，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）不僅采用智能門鎖，實現(xiàn)住戶生命安全預(yù)警，還通過人臉識別技術(shù)（門禁、入侵識別、訪客）實現(xiàn)無卡化通行，園區(qū)內(nèi)人員信息實時上傳，與公安系統(tǒng)流動人員管理大數(shù)據(jù)動態(tài)聯(lián)網(wǎng)，配合公共區(qū)域24小時全方位監(jiān)控，給租客創(chuàng)造全方位的安全感。
同時，為了滿足年輕人對服務(wù)智能化的新需求，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）還配有綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)和智能響應(yīng)體系，提升報修服務(wù)效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通過“泊寓”微信公眾號或者APP動一動手指，就可享受覆蓋全方面生活的服務(wù)，包括水電表的智能化查詢和實時自助繳費，以及“3小時響應(yīng)、4小時完成”的一鍵報修等，還有智能快遞柜，不用為“不能及時接快遞”而焦頭爛額。
據(jù)悉，成壽寺社區(qū)項目首批入市的235套公寓已于5月底全部租罄，而上述五類主題房也將于今年9-10月份正式推向市場，日前已經(jīng)啟動預(yù)租。
創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式
在首都，如何給年輕人營造一個健康的租賃市場，吸引更多人才在此奮斗拼搏，事關(guān)城市未來的發(fā)展走向，一直是政府乃至企業(yè)關(guān)注的重點。
“我們參與集體土地建設(shè)租賃住房項目的初衷，是希望給年輕人一個有家的城市。讓房租不超過年輕人收入的三分之一，大約3000元/月，地鐵通勤在40分鐘以內(nèi)，同時兼顧他們對品質(zhì)和個性的需求，讓奮斗者可以租得起好房子”，萬科集團合伙人劉肖表示。
這樣的初衷實現(xiàn)起來需要多方合力。以成壽寺租賃住房項目為例，租金均價 3600元/月/套起，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70％-80％。對北漂人群而言，能以相對較低的價格獲取高品質(zhì)的房源，無疑具備極強的吸引力。
這樣的價格，是建立在較低的土地獲取成本基礎(chǔ)之上。據(jù)了解，成壽寺項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。方莊是北京第一個整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，始建于 20世紀(jì) 90 年代。曾經(jīng)該地塊被規(guī)劃為多功能建設(shè)用地，但多年來苦于無法建設(shè)實施，與北京多數(shù)改造前的城中村如出一轍。
該項目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟組織，自2001年開始組織實施成壽寺舊村改造工程。2005年，成壽寺村作為北京市第一個試點村，完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。
2017年是轉(zhuǎn)折之年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。同時，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。
受益于優(yōu)化營商環(huán)境的政策背景，成壽寺項目每一步都快人一步。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程，成壽寺項目從立項到拿到“工程施工許可證”原本計劃需要7個月的時間，而實際過程被縮短到5個月，整體較綜合計劃提前6個月開業(yè)。
促進租賃市場發(fā)展
一直以來，作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立的重要部分，租賃市場的穩(wěn)定與否備受社會關(guān)注。十九大指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”“讓全體人民住有所居”。
在北京市推進租賃市場發(fā)展過程中，一方面“租購并舉”成為城市和政策發(fā)展的重要趨勢，租購?fù)瑱?quán)法律實踐不斷完善；另一方面，土地供應(yīng)上逐漸向租賃市場傾斜?！侗本┦?017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》中提出，未來五年，北京市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，占比30%多。2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，以進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實北京市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)。
據(jù)2017年數(shù)據(jù)顯示，北京市有租賃人口約860萬，出租房屋430萬套，雖然從數(shù)據(jù)上看，供需問題并不嚴(yán)重，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，北京租賃市場存在嚴(yán)重錯配。
具體來看，一是供求錯配，租賃人口中近400萬白領(lǐng)有獨立空間需求，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式；二是價格錯配，除去逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規(guī)的租賃住房其實只有250萬套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。
此次入市的泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），作為全國首個落地的集體土地建設(shè)租賃住房項目，無疑將會有效助力兩個錯配問題的解決。項目保障每位租客都有屬于自己的獨立私密空間，而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中，通過設(shè)計解決供求錯位。
繼成壽寺的900余套長租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項目的長租公寓即將入市。據(jù)悉，目前北京萬科獲取了北京市租賃住房優(yōu)質(zhì)供地資源中的2萬套，這部分新增租賃住房供給可以進一步對租金價格起到平抑作用。
